Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri), arsa sahibi ile müteahhit arasında akdedilen, her iki tarafa yükümlülük yükleyen, arsa sahibinin hissenin belli bir kısmını müteahhide devretmeyi taahhüt ettiği, müteahhidin de arsa üzerinde bir bina inşa etmeyi ve bu binada arsa sahibine düşen bağımsız bölümleri arsa sahibine anahtar teslim bir şekilde teslim etmeyi taahhüt ettiği sözleşmelerdir.

Sözleşmenin Hukuki Niteliği

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibinin hissesinin belli bir kısmını müteahhide devredeceği vaadinde bulunması ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, müteahhidin bir bina inşa etmesi vaadinde bulunması ile eser sözleşmesi özelliği taşıyan karma tipli bir sözleşme niteliğindedir.  

Sözleşmenin Şekil Şartı

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kural olarak resmi şekil şartına tabidir. Dolayısıyla sözleşmenin resmi daire önünde akdedilmesi icap etmektedir. Buradaki resmi daire noter olarak kabul edilmektedir. Yani kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noter huzurunda düzenleme şekilde hazırlanıp taraflarca imzalanması gerekir; aksi takdirde yapılacak olan sözleşme kesin hükümsüz hale geleceğinden geçerli olmayacaktır. Geçerli olmayan bir sözleşmeye dayanılarak yapılan ödemelerin sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince iadesi istenebilecektir.

Adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmeleri şekil şartı yokluğu nedeniyle hükümsüz kabul edilse de bazı koşulların varlığında dürüstlük kuralı gereğince sözleşme geçerli sayılabilecektir.

• Tarafların edimlerini karşılıklı olarak tamamen veya kısmen ifa etmiş olmaları
• Taraflardan birinin edimlerini tamamen yerine getirmiş olması
• Yüklenici tarafından inşaatın önemli bir bölümünün yapılmış olması

Her somut olaya göre bu koşulları ayrıca değerlendirmek gerekir ancak bu koşulların varlığı halinde dürüstlük kuralı gereğince sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülemeyeceği bilinmelidir.

SÖZLEŞMEDE MUTLAKA BULUNMASI GEREKEN HUSUSLAR

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri niteliği itibariyle her iki taraf için de ciddi yükümlülükler doğuran ve neticesinde her iki tarafa da kazanımlar veya kayıplar yaşatabilen sözleşmelerdir. Bu sözleşme sebebiyle kayıplar yaşamamak adına sözleşmede mutlaka düzenlenmesi icap eden bazı hususlar vardır. Şimdi o hususları sırayla belirtip izah edelim.

Cezai Şart

Cezai şartlar, sözleşmeyi ayakta tutmayı sağlayan ve her iki tarafında yükümlülüklerini sözleşmede yazıldığı şekilde ve sürede yerine getirmesi için bir baskı ve hukuki teminat niteliğinde olduğundan her kat karşılığı inşaat sözleşmesinde mutlaka bulunması gereken hususlardandır.

Cezai şart, tarafların sözleşmede yazılı olan yükümlülüklerini süresinde yerine getirmemesi veya hiç yerine getirmemesi halinde karşılaşabileceği maddi külfeti ifade eder. Cezai şart, sözleşmenin fer ’isi niteliğindedir.

Örneğin yüklenicinin sözleşme ile belirlenen şartlar dahilinde inşaatı devam ettirmiyor olması veya arsa sahiplerinin sözleşmedeki yükümlülüklerini zamanında yerine getirmemesi sebebiyle sözleşmenin ifasının imkansız veya çok zor hale gelmesi nedeniyle sözleşmenin feshi söz konusu olduğunda buna sebep olan tarafın diğer tarafa belli bir bedel ödemesi cezai şart olarak düzenlenebilecektir.

Örnek sözleşme maddesi:

• “Arsa sahiplerinden her biri, işbu sözleşmeden sözleşmenin noter huzurunda imzalanması sonrasında dönmesi veya sözleşmeyi feshetmesi halinde o tarihe kadar ödemiş olduğu ücretin iadesini isteyemeyeceğini ve müteahhidin işbu sözleşmeye güveni sebebiyle yapmış olduğu mimari proje bedeli, inşaata ilişkin yapılan masraflar, malzeme alım bedeli, hukuki destek bedeli gibi her türlü masraf karşılığı olarak ……. TL ve sözleşme bedelinin %20’sini cezai şart olarak müteahhide ödeyeceğini kabul ve taahhüt eder.”

Cezai şart, sözleşmenin içerisinde bulunmayıp ayrı bir sözleşme ile de düzenlenebilir. Ancak bu şekilde yapılan düzenlemenin de resmi şekle tabi olacağını bilmek gerekir.

Bağımsız Bölümlerin Paylaşımı

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhit tarafından inşa edilecek bağımsız bölümlerden bir kısmının müteahhide bir kısmının arsa sahiplerine teslimi düzenlenmektedir. Bağımsız bölümlerin taraflar arasında paylaşımı yapılırken bağımsız bölüm metrekareleri, bulunduğu kat, gördüğü manzara, ortak alan kullanımına açıklık gibi birçok hususun dikkate alınması gerekir. Dolayısıyla her arsa sahibi için ve müteahhit için sözleşmede belirlenen paylaşım oranına göre bağımsız bölüm belirlemesi yapılmalıdır. Örneğin %50-50 kat karşılığı anlaşma yapılan bir sözleşmede arsa sahiplerine teslimi yapılan bağımsız bölümler ile müteahhide teslimi yapılan bağımsız bölümlerin aynı ve eşit değere sahip olması gerekir. Mesela alt katlarda bulunan ve maddi olarak değeri düşük olan tüm dairelerin arsa sahiplerine teslim edilip değeri yüksek olan ve üst katlarda bulunan dairelerin müteahhide verilmesi doğru olmayacaktır. Bu noktada bir gayrimenkul değerleme uzmanından destek alınmasında fayda vardır.

Tesliminin kime yapılacağı belirlenen bağımsız bölümlerin bir paylaşım şemasında gösterilmesi gerekir. Binanın krokisi üzerinde hangi daire veya dükkanın hangi tarafa ait olacağı net bir şekilde gösterilmelidir. Bu kroki veya paylaşım şeması sözleşmenin ekinde bulunmalı ve noter huzurunda imza altına alınmalıdır.

İnşaatın bitirilmesi ile imar değişikliği gibi sebeplerden kaynaklı olarak sözleşmede kararlaştırılan toplam bağımsız bölüm sayısından daha fazla sayıda bağımsız bölüm ortaya çıkması halinde fazla çıkan bağımsız bölümlerin taraflar arasında sözleşmede belirlenen paylaşım oranına göre paylaştırılacağı belirlenmelidir. Örneğin sözleşmedeki paylaşım oranı %40-60 şeklinde ise ve ortaya fazladan 5 eşit nitelikte bağımsız bölüm çıktıysa bu bağımsız bölümlerin 2 tanesi arsa sahiplerine 3 tanesi müteahhide tescil edilmelidir.  

Örnek sözleşme maddesi:

• “Sözleşmeye konu bina tamamlandıktan sonra bağımsız bölümlerin ve ortak alanların kullanımı taraflar arasında düzenlenen ve sözleşmenin ekinde sunulan paylaşım şemasına göre yapılacaktır. İmar artışından kaynaklanan yapı artışlarında paylaşım, sözleşme ile belirlenen paylaşım oranına göre yapılacaktır.”

İnşa Edilecek Bağımsız Bölümlerin Net/Brüt Metrekarelerinin Yazılması

Yapılacak olan inşaatta daha sonra teslimi yapılacak her bir bağımsız bölümün ne kadar net ve brüt metrekareye sahip olacağının sözleşmede mutlaka belirlenmesi gerekir. Hatta sözleşmenin tanımlar kısmında net metrekare ile brüt metrekare kavramlarının da tanımının bulunması gerekir.

Net metrekare ile çoğunlukla anlaşılan, bağımsız bölümün süpürülebilir alanıdır. Brüt metrekare kavramı ise inşaattan inşaata göre değişiklik gösterebilir. Brüt metrekarenin içerisinde genelde ortak alanlar, sosyal donatı alanları, merdiven, duvarlar, kirişler, havalandırma boşlukları gibi yerler bulunabilir. Bu nedenle özellikle arsa sahipleri yönünden net ve brüt metrekarenin sözleşmede neyi ifade ettiği ve hangi ölçülerde metrekare teslimatı yapılacağı açık bir şekilde sözleşmede belirli olmalıdır. Belirlenen metrekarenin teslim edilmemesi halinde eksik olan miktarla orantılı olarak bir cezai şart belirlenmesi de tavsiye edilir.

Örnek Sözleşme Maddesi

• “İnşa edilip teslimi yapılacak olan binada …. numaralı bağımsız bölüm …… net metrekare ve ….. brüt metrekareye sahip olacaktır. Buradaki net metrekare alanı, bağımsız bölümün balkonlar ve ortak alanlar haricindeki süpürülebilir boyutunu ifade etmektedir. Belirlenen net metrekareden daha düşük bir metrekarenin inşa edilmiş olması halinde müteahhit tarafından ilgili arsa sahibine her eksik metrekare için ……… TL cezai şart ödenecektir.”

Arsa Payının Düzenlenmesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile teslimi vaat edilen bağımsız bölümlerin paylaşımı, mevcut arsa paylarına göre yapılacaktır. Her arsa sahibi tapuda kayıtlı arsa payına orantılı olarak bir kazanım elde edebilecektir. Örneğin arsa payı 3/8 olan bir arsa sahibi arsa payı 2/8 olan bir arsa sahibine göre daha fazla bir alana sahip olmalıdır. Sözleşmeye konu yerde daha önceden bulunan binada daha büyük bağımsız bölüme sahip olup da arsa payı daha küçük olan arsa sahibi bağımsız bölümünün daha büyük olmasına dayanarak daha fazla kazanım isteyemeyecektir çünkü asıl olan tapu kaydında yazılı olandır. Bu nedenle arsa payı konusunda itirazı olan arsa sahiplerinin arsa payının düzeltilmesi konusunda gerekli başvuruları yapması ve hatta gerekirse bu konuda dava açması gerekmektedir. Örnek göstermek gerekirse; taşınmazdaki önceki binada dubleks daireye sahip olan ancak bu dairedeki dubleks kısmını kaçak olarak inşa etmiş olan arsa sahibi yeni inşa edilecek olan binada dubleks daire talebinde bulunamayacaktır.

Sözleşme ile tarafların arsa payları da belirlenmeli ve bu belirleme sahip olunan tapu metrekaresi, önceki binada sahip olunan bağımsız bölümün değeri göz önüne alınarak yapılmalıdır.

Taşınmazın Durumu ve Yer Teslimi

 Sözleşmeye konu taşınmaz, sözleşmenin imzalanması sonrasında müteahhide teslim edileceğinden sözleşmenin ifasına engel olabilecek hiçbir durumun kalmamış olması gerekir. Taşınmaz üzerinde mevcut bir bina var ise bu binanın tamamen tahliyesi, taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, tedbir gibi sözleşmenin ifasına engel olabilecek her türlü takyidatın kaldırılması icap eder. Bu hususun da sözleşmede düzenlenmesi önemlidir. Ve hatta taşınmaz üzerinde bulunan bir takyidat veya taşınmazın tahliye edilmemesi gibi sebeplerle sözleşmenin ifası gecikirse veya hiç ifa edilemezse bu nedenle doğacak zararların tazmini için bir cezai şart da düzenlenmesinde fayda vardır.

Örnek Sözleşme Maddesi:

• “İş sahipleri, işbu kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu arsa ile ilgili olarak gerek halihazırda mevcut olan ve gerekse arsa sahibinin kendilerinden kaynaklanan nedenlerden dolayı doğabilecek tüm tedbir, takyidat, dava ve ihtilafların kendisi tarafından çözüleceğini ve arsa payının her türlü tedbir, yükümlülük ve takyidattan ari olmasını sağlamayı kabul ve taahhüt eder.”

Sözleşmenin Tapuya Şerh Edilmesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tapuya şerh edilebilen sözleşmelerdendir. Tapuya şerh edilmesi, sözleşmenin hak ve yükümlükleri noktasında tapuya dair işlem yapmış olan üçüncü kişilere de başvurabilme hakkı kazandırmaktadır. Örneğin tapuda şerh edilmiş sözleşme varken arsa sahiplerinden birinin kendi hissesini üçüncü bir kişiye satmış olması halinde satın alan üçüncü kişinin sözleşmede belirlenen yükümlülüklerden sorumluluğu söz konusu olacaktır. Bu nedenle sözleşmenin tapuya şerh edilmesi özellikle müteahhit yönünden önem arz etmektedir.

Teminatın Belirlenmesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde taahhüt edilenlerin yerine getirilmemesi halinde yerine getirmeyen taraftan ödeme alabilmek bazen zor olabilmektedir. Örneğin müteahhit sözleşme sonrası inşaata başlamamış olabilir veya inşaatı yarıda bırakıp piyasadan kaybolmuş olabilir. Bu durumlarda arsa sahiplerinin uğradıkları zararı tazmin etmesi icap eder. Bunun için de müteahhit tarafça bir teminat gösterilmesi gerekir. Bu teminat, bazen bankadan alınan teminat mektubu olabileceği gibi bazen de nakit bir teminat olabilecektir. Uygulamada bazen belli bir taşınmazın veya aracın teminat olarak verildiğini de görebilmekteyiz. Müteahhit şirketin maddi imkansızlıklar yaşayıp da işi bırakmış olması durumunda çoğunlukla şirketin içinin boşaltılmış olduğuna yani şirketin ismen var olduğuna ancak aktifinde herhangi bir varlık olmadığına şahit olabilmekteyiz. Bu gibi durumlarla karşılaşmamak adına sözleşme akdedilirken müteahhit firmadan teminat göstermesini istemek gerekir. Bu hususun da sözleşmede açık bir şekilde yazılması, hangi durumlarda teminatın bozulabileceğinin, ne şekilde paraya çevrileceğinin düzenlenmesi arsa sahipleri yönünden önem arz eder.

Kira ve Taşınma Yardımının Belirlenmesi

Kentsel dönüşüme dayalı dönüşümlerde devlet tarafından bir kira yardımı yapılıyor olsa da bu kira yardımı mevcut ekonomik koşullar kapsamında yeterli olmamaktadır. Bu nedenle müteahhit firmanın da bir kira yardımında ve taşınma yardımında bulunması beklenmektedir. Eğer taraflar böyle bir anlaşmaya vardı iseler bunun sözleşmede güzel bir şekilde yazılması gerekir. Kira yardımının hangi tarihler arasında yapılacağı, ne kadar miktarda yapılacağı, devam eden yıllarda hangi oranda artış yapılacağı gibi hususların düzenlenmesi gerekir.

Örnek Sözleşme Maddesi:

• “Müteahhit, her bir arsa sahibine sözleşmenin noter huzurunda imzalanmasından bağımsız bölümlerin oturmaya hazır bir şekilde teslimine kadar her ayın 1’i ile 5’i arasında ……… TL kira yardımında bulunacağını, bu kira yardımının her devam eden yıl için TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre artırılacağını kabul ve taahhüt eder. Ayrıca müteahhit her bir arsa sahibine bir kereye mahsus olmak üzere ……….. TL taşınma yardımı ödeyecektir.”

Yüklenicinin İşi Bizzat Yapıp Yapmayacağı

Uygulamada bazen müteahhidin sözleşmeye konu inşaatı kendisi dışında bir yüklenici firmaya yaptırdığını ve bunun da ihtilafa sebep olduğunu görebilmekteyiz. Bu durumun önüne geçebilmek veya bu durumun usul ve şartlarını belirlemek için sözleşmede bu hususun da düzenlenmesi icap eder.

Sözleşmede müteahhidin işi başka bir müteahhide devredemeyeceği düzenlenebileceği gibi devretmesi halinde hangi usul ve şartlar dahilinde işin devam edeceği düzenlenmelidir. Örneğin sözleşmeye işin başka bir müteahhide devredilemeyeceği yazıldı ise müteahhit işi başkasına devredemeyecektir. Devretmesi halinde sözleşmede belirlenen cezai şartları veya arsa sahiplerinin uğradığı zararları tazminle mükellef olacaktır.

Müteahhidin işi yaparken yanına ortak alıp alamayacağı hususu da belirlenmelidir. Ve yine müteahhidin kendisine ait hisseleri hangi şekil ve şartlarda ve ne zaman devredebileceği de düzenlenmelidir.

Örnek Sözleşme Maddesi:

• “Müteahhit, arsa sahiplerinin bu sözleşme ile tanınan hak ve menfaatine zarar gelmemesi ve arsa sahiplerinin yazılı rızası olması kaydıyla sözleşmeyi bir başka müteahhide devredebilecektir. Devir ile birlikte sözleşme ile tanınan tüm hak ve yükümlülükler devralana geçecektir. Arsa sahiplerinin yazılı rızası olmaksızın yapılan devir işlemleri geçersizdir ve bu durumda arsa sahiplerinin uğradığı veya uğrayacağı tüm zarar müteahhit tarafından karşılanacaktır. Müteahhit işi yaparken yanına ortak alabilecektir. Müteahhit işin tamamını veya belli bir kısmını taşeron firmalara yaptırabilecektir.”

Arsa Sahibinin Denetim Yetkisi

Sözleşmeye konu taşınmazda inşa edilecek olan binanın ne şekilde yapıldığını, teknik anlamda eksik veya yanlışların olup olmadığını arsa sahipleri veya yetkilendireceği kişilerin denetleme imkanı olmalıdır. Bu hususun da sözleşmede açık bir şekilde yazılması önemlidir.

Örnek Sözleşme Maddesi:

• “Arsa sahipleri, inşaatın başlangıcından bitimine kadar işin kurallara, projeye, sözleşmeye ve teknik şartnameye uygun olarak yapılıp yapılmadığını, işin her safhasında bizzat kontrol etmeye veya görevlendirecekleri mimar, mühendis veya fen ehline kontrol ettirmeye yetkilidirler. İnşaatın kontrolü sırasında oluşabilecek güvenlik önlemlerini almak müteahhidin sorumluluğunda olup arsa malikleri de bu önlemlere uymakla mükelleftir.”

Tapu Hisse Devri ve Kat İrtifakının Kurulması

Sözleşmede arsa sahipleri, müteahhide belli bir hisse devri yapmayı taahhüt etmektedir. Bu hisse devrinin ne zaman ve hangi şekil ve şartlar ile yapılacağı önemlidir. Uygulamada tapu hisse devrinin hangi aşamada hangi şartlarda yapılacağına dair farklılıklar bulunmaktadır. Bazı sözleşmelerde tapu hisse devrinin kat irtifakı sonrası, bazısında ise iskan alımı sonrası yapılabileceği düzenlenmektedir. Ancak mutlaka sözleşmede tapu hisse devrinin ne zaman ve hangi şekil ve şartlar ile yapılabileceği düzenlenmelidir.

Uygulamada müteahhit firmalar; inşaatın devamı esnasında genelde inşaata finansman olması amacıyla tapuda hisse devri yapabiliyor. Bunu yapabilmesi için de hisseleri kendi üzerine almış olması icap eder. Bu nedenle müteahhide hisse devrinin ne zaman yapılacağı müteahhit açısından önemlidir. İnşaatın geldiği her aşamada belli bir hissenin devrine serbestlik tanınabilir. Örneğin müteahhit adına tescil edilecek toplam 6 daireden 2’sini inşaatın her 1/3’lük kısmı bittiğinde devredileceği şeklinde bir düzenleme yapılabilir. Bunun karşılığında da müteahhidin gösterdiği teminatın aynı oranda kaldırılması sağlanabilir.  

Üçüncü kişilere yapılacak olan devir işlemlerinin her iki tarafı da zarara uğratmayacak şekilde planlanması önemlidir. Üçüncü kişilere yapılacak olan devrilerin hangi aşamadan sonra (örneğin kat irtifakı sonrası) yapılacağı belirlenmelidir. Örneğin taraflara üçüncü kişilere hisse devir yetkisi yalnızca iskan sonrası veya kat irtifakı sonrası kullanılacağı şeklinde bir sınırlandırma getirilebilir. Üçüncü kişilere yapılacak olan hisse devirlerinde haksız rekabet oluşmaması adına bir alt fiyat belirlemesi de yapılıp hisse devri bu şarta da bağlanabilir.

Yine aynı şekilde kat irtifakı kurulması işleminin de ne zaman yapılacağı sözleşmede belirlenmelidir. Örneğin “inşaat ruhsat alım tarihinden 6 ay sonra kat irtifakı tesis edilecektir.” denilebilir.

Örnek Sözleşme Maddesi:

• “Müteahhit, inşaat süresinin başladığı tarihten itibaren 6 ay içerisinde kat irtifakı kurulmasını sağlayacaktır. Arsa sahipleri, kat irtifakı kurulmasından itibaren 2 hafta içerisinde müteahhide devri taahhüt edilen hissenin devrini gerçekleştirecektir.”  

İnşaat Ruhsatının Alınacağı Tarih ve İnşaat Süreleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hukuki anlamda ihtilafa en çok sebep olan olaylarından biri de ruhsat alım süreçleridir. Uygulamada genelde bazı müteahhit firmaların ruhsat alımını çok geciktirdiğini görebilmekteyiz. Böyle bir durumda arsa sahiplerinin Türk Borçlar Kanunu’na dayalı hakları bulunmaktadır. Çünkü bu durumda müteahhidin sözleşme ile taahhüt ettiği yükümlülüğünü ifa etmediği ve temerrüde düştüğü değerlendirilmektedir. Bu açıdan bakıldığında sözleşmede ruhsat alım sürecinin detaylıca belirlenmesi çok önemlidir.

Sözleşmelerde ruhsat alım iş ve işlemlerinin takibi genellikle müteahhit firmaya yüklenmektedir. Bu işlemlerin takibi için de arsa sahiplerinden vekalet alınmaktadır.

Sözleşmede mutlaka ruhsat alım süresinin belirlenmesi gerekir. Yani sözleşmenin imzalanmasından sonra ne kadar zaman içerisinde inşaat ruhsatının alınacağı belli olmalıdır. Örneğin sözleşmeye “müteahhit, sözleşmeye konu taşınmazı her türlü takyidattan ari olarak teslim aldıktan sonra 5 ay içerisinde gerekli işlemleri icra edip inşaat ruhsatını almış olacaktır.” şeklinde yazılabilir. Veya ruhsat alım işlemi için bir son tarih belirlenebilir; “31/12/2025’te inşaat ruhsatı alınmış olacaktır.” gibi.

Sözleşmede ruhsat alımına dair bir süre belirlenmemiş olsa dahi burada müteahhit ruhsatı dilediği zaman alma serbestisine sahip değildir; bu durumda inşaat ruhsatı makul süre içerisinde alınmış olmalıdır. Burada bahsettiğimiz makul süre; taşınmazı ve taşınmazın bulunduğu yerdeki şartları bilen bir bilirkişiden alınacak raporla belirlenecek, ruhsat alımı için gereken maksimum süreyi ifade eder.

Ruhsat alımının sözleşmede belirlenen sürede icra edilmemesi halinde bunun da bir cezai şarta bağlanmış olması arsa sahipleri yönünden fayda sağlayacaktır.

Ve yine sözleşmede inşaata ilişkin işlemlerin hangi süreler zarfında icra edileceği de belirlenebilir. Mesela inşaat öncesi ifraz, tevhit, yola terk gibi harita işlemleri, inşaat devam ederken su basmanı seviyesine çıkılmış olması, kaba inşaatın bitmesi, elektrik, su gibi altyapı tesisatının tamamlanması, dış inşaatın tamamlanması, asansörün yerleştirilmesi, çatının hazır hale gelmesi, bina kapı ve pencerelerinin takılması gibi işlerin süreleri belirlenebilir.

Gecikme Tazminatında Temerrüt Faizi

Tarafların sözleşme ile üzerlerine aldıkları yükümlülükleri zamanında yapmaması halinde karşı tarafa ödeyeceği bir gecikme tazminatı belirlenmelidir. Örneğin müteahhidin sözleşmede ruhsat alımı için 6 ay belirlenmişken bu işlemi 9 ayda yapmış olması halinde aradaki 3 ay için bir gecikme tazminatı ödeyeceği sözleşmede öngörülmüş olmalıdır.

Gecikme tazminatına temerrüt faizi uygulayabilmek için, gecikme tazminatına sebep olan iş veya işlem yönünden kesin vadenin belirlenmiş olması veya bu konuda alacaklı olan tarafın yazılı ihtarda bulunmuş olması gerekir.

Gecikme tazminatına uygulanacak olan faizin hangi tür veya hangi oranda faiz olacağı da belirlenebilir. Böyle bir belirleme yapılmadıysa yasal faiz oranı uygulanacaktır.

Vekalet

Sözleşme tarihinde veya sözleşme sonrası arsa sahiplerinin müteahhit firmaya ve yetkililerine vekaletname vermesi gerekmektedir. Bu vekaletnamenin içeriğinde müteahhidin mevcut binayı yıkması, hafriyatı toplaması, inşaata başlaması, ruhsat alımı, taşeronlar ile anlaşması, binanın teknik, statik tüm işlemlerini yapması, tevhit, ifraz, kat irtifakı gibi harita işlemlerini yapması yetkileri bulunmaktadır. Müteahhidin sözleşme ile kendisine tanımlanan yükümlülükleri herhangi bir aksama olmadan yerine getirebilmesi için bu yetkileri kendisinde bulundurması gerekmektedir. Vekaletnamenin müteahhide verilmemesi halinde arsa sahipleri bahsi geçen bu işlemleri kendisi bizzat yapmak zorunda kalmakta ve bu da ciddi iş yükü oluşturmaktadır. Ayrıca vekaletnameyi süresinde vermeyen arsa sahipleri, bu nedenle yaşanacak gecikmelerden sorumlu olacak ve inşaatın geç teslimine dayanarak sözleşmeden dönemeyecek ve gecikme tazminatı isteyemeyecektir.

Müteahhide verilecek olan vekaletnamede dikkat edilmesi gereken husus, vekaletnamede taşınmaz satış yetkisinin olup olmadığıdır.

Örnek Sözleşme Maddesi:

• “Arsa sahipleri, müteahhidin sözleşme konusu işe başlayabilmesi ve ilerletebilmesi için müteahhide gerekli yetkileri kapsayan bir vekaletname verecektir. Arsa sahipleri, müteahhidin, ilgili makam ve merciler nezdinde çap, röperli kroki, imar durumu, inşaat istikamet rölevesi, kot kesit ve projelerin tasdik işlemlerinde bulunabilmesi, imar uygulaması ve ruhsat işlerini takip ve intaç etmek için talep edeceği vekaletnameyi müteahhit adına düzenleyerek tevdi edecektir. Bu konularla ilgili her türlü masraf iş sahiplerine aittir.”

Gecikme Nedeniyle Bağımsız Bölümdeki Bedel Düşüklüğü

Müteahhit, sözleşmede belirlenen sürelere uymayıp bağımsız bölümleri geç teslim ettiğinde gecikme tazminatı, cezai şart düzenlemelerine ilave olarak bağımsız bölümde yaşanan değer kaybını da karşılaması gerekir. Ancak bu hususun sözleşmede düzenlenmiş olması icap eder. Bu husus, uygulamada sözleşmelerde pek rastlamadığımız bir husus olsa da düzenlenmesi önem arz etmektedir. Arsa sahibinin burada uğramış olduğu zararı ispat etmesi gerekir.

Örnek Sözleşme Maddesi:

• “Müteahhit, sözleşme ile belirlenen süreler dahilinde bağımsız bölümleri anahtar teslim usullerine uygun olarak teslim edecektir. Müteahhidin belirlenen sürelerden sonra teslim yapması halinde arsa sahipleri, sözleşmedeki gecikme tazminatı ve cezai şart hükümleri saklı kalmak kaydıyla, bağımsız bölümde yaşanan değer kaybını veya gecikme nedeniyle uğradığı zararları müteahhitten isteyebilecektir.”

Yönetim Planının Hazırlanması

Yönetim planı, apartman veya sitelerin kendi aralarında uyacakları kuralları, yönetimin ne şekilde sağlanacağını, ortak alanların kullanımı gibi hususları içermektedir. Uygulamada genellikle bu yönetim planı, müteahhidin arsa sahiplerinden almış olduğu vekalete dayalı olarak müteahhidin elinde hazır bulunan ile oluşturulmaktadır. Ancak bu şekilde oluşturulan yönetim planı ileride birtakım ihtilaflar doğurabilir. Bu nedenle sözleşmeye yönetim planını tarafların birlikte hazırlayacağı mutlaka yazılmalı ve yönetim planı hazırlanırken alanın uzmanlarından yardım alınmalıdır. Aksi takdirde yönetim planında değişiklik yapılabilmesi için kat maliklerinin beşte dördü çoğunluğuna ihtiyaç duyulacaktır.

Örnek Sözleşme Maddesi:

• “Yönetim planı, kat irtifakı tesisi öncesi taraflarca birlikte oluşturulacak ve tapu dairesi ve ilgili kurumlara bu şekilde tevdi edilecektir. Yönetim planında binanın yönetimi, ortak yerlerin kullanımı, otopark paylaşımı, binaya ait ortak dükkanların kiralanması gibi hususlar yer alacaktır.”

Mücbir Sebep

Mücbir sebep, taraflarca önceden öngörülmesi pek mümkün olmayan olağandışı durumları ifade eder. Mücbir sebeplerin meydana gelmesi halinde sözleşmede belirlenen sürelerin işlemeyeceği ve durduğunun kabul edileceği düzenlenmelidir. Ancak mücbir sebeplerin nelerden ibaret olabileceği de iyi belirlenmelidir. Keyfi ve ihmali sebepler, mücbir sebep olarak gösterilmemelidir. Örneğin deprem, sel gibi doğal afetler mücbir sebep olarak kabul edilebilecekken müteahhidin inşaat malzeme fiyat artışını mücbir sebep olarak göstermesi kabul edilmemelidir; keza basiretli bir iş adamı gibi davranması gereken müteahhidin bunu öngörebilmesi beklenir.

Mücbir sebeplerin meydana gelmesi ile sözleşmede belirlenen sürelere riayet edilememiş olması halinde bundan tarafların sorumlu tutulması gerekir. Çünkü mücbir sebep, sözleşmenin taraflarının sebep olduğu veya öngörebildiği bir durum değildir.

Örnek Sözleşme Maddesi:

• “Mücbir sebepler; olağanüstü haller, genel ya da kısmi seferberlik, ülkede harp, terör, kanuni grev, lokavt, kamulaştırma, imar yönetmeliği değişikliği, ihtilal, yaygın bulaşıcı hastalıklar, çok ağır iklim şartları, taşınmazda tarihi eser çıkması, yüklenicinin kusuru olmaksızın resmi kurumlar veya mahkemece verilen tedbir ve durdurma kararları, ulaşımın kesilmesi, elektrik ve akaryakıt kısıtlaması, yangın, zelzele, sel gibi tabii afetlerdir. Taraflar mücbir sebep nedeni ile yükümlülüklerini tam veya zamanında yerine getirememekten dolayı sorumlu tutulamayacaktır. Mücbir sebep ortadan kalkıncaya dek geçen süre sözleşme süresine ilave edilecektir.”

Sözleşmenin Feshi

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri her iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelerden olduğundan bu sözleşmenin feshi, ancak ya tarafların bir araya gelerek birlikte fesih yapmaları ile ya da taraflardan birinin haklı bir sebebe dayanarak sözleşmenin feshine dair mahkeme kararı alması ile mümkündür. Taraflardan birinin tek taraflı olarak bir irade beyanında bulunması, yazılı olarak belirtmesi suretiyle sözleşmeyi feshetmesi hukuken mümkün değildir.

Tarafların hak kaybı yaşamaması adına hangi durumların haklı fesih nedeni olacağının sözleşmede düzenlenmesi icap eder. Örneğin arsa sahipleri yönünden inşaat ruhsatının belirlenen sürede alınmaması veya imar mevzuatına açıkça aykırılık gibi durumlar ile müteahhit yönünden arsa sahiplerinin müteahhide vaat ettiği bağımsız bölümleri veya hisseyi belirlenen tarihte devretmemesi de sözleşmenin feshinde haklı neden olarak gösterilebilir.

Örnek Sözleşme Maddesi:

• “Müteahhit sözleşme ile belirlenen sürelerde belirlenen işleri yapacağını kabul ve taahhüt eder. Aksi takdirde arsa sahipleri sözleşmeyi haklı nedenle feshedebilecektir.”

SÖZLEŞME SÜRECİNİN HUKUKİ YARDIM ALINARAK TAKİP EDİLMESİ

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, her iki taraf için de nitelikli ve ciddi kazanım ve kayıplar doğurma ihtimali bulunan sözleşmeler olduğundan sözleşmenin hazırlanması, sözleşme için taraflar arasında yapılacak görüşmelerin takibi, sözleşme süreleri, teminat, cezai şart gibi hususların düzenlenmesi gibi noktalarda hukuki yardım alınmasını gerektirmektedir. Aynı zamanda teknik konularda da mimari yardım alınmasını gerektirmektedir. Bu nedenle hem arsa sahipleri hem de müteahhitlere bu süreçleri alanında uzman avukat ve mimarlardan yardım alarak takip etmelerini tavsiye ederiz.

Av. M. FARUK KOZOĞLU